Lex Koller — virallisesti liittovaltion laki ulkomaalaisten kiinteistöhankinnoista (LAFE) — on muovannut Sveitsin asuinkiinteistömarkkinoita sen käyttöönotosta vuonna 1983 lähtien. Sen päätavoite on estää sveitsiläisten asuinkiinteistöjen liiallinen siirtyminen ulkomaalaisten omistukseen, ja se on edelleen yksi merkittävimmistä lainsäädännöistä kansainvälisille ostajille, jotka harkitsevat kiinteistön hankintaa Sveitsissä.

Lainsäädäntö koskee erityisesti asuinkiinteistöjä. Liikekiinteistöt, teollisuusmaa ja yksinomaan ammatillisiin tarkoituksiin käytettävät omaisuudet on yleensä vapautettu, mikä selittää miksi monet kansainväliset sijoittajat lähestyvät Sveitsiä kaupallisten tai sekakäyttörakenteiden kautta. Yksityisille asuinkiinteistöhankinnoille säännöt ovat tarkat ja noudattamatta jättämisen seuraukset vakavat.

Ulkomaalaiset kansalaiset, jotka eivät ole EU- tai EFTA-kansalaisia eivätkä omaa sveitsiläistä C-lupaa (pysyvä oleskelulupa), tarvitsevat kantonin luvan asuinkiinteistön hankintaan Sveitsissä. Tämä lupa on sidottu vuosittaisiin kiintiöihin, jotka liittovaltion hallitus jakaa kullekin kantonille. Kansallinen kokonaiskiintiö on noin 1 500 lupaa vuodessa — luku, joka on pysynyt olennaisesti vakaana vuosikymmeniä ja luo todellista niukkuutta arvostetuimmissa sijainneissa.

EU- ja EFTA-kansalaisilla, joilla on B-lupa (oleskelulupa), on mahdollisuus hankkia pääasiallinen asuinpaikka Sveitsissä ilman Lex Koller -lupaa, edellyttäen että kiinteistö on heidän pääasiallinen asuinpaikkansa. Tämä ero on keskeinen: se tarkoittaa, että EU-kansalainen, joka asuu Sveitsissä voimassaolevalla B-luvalla, voi hankkia kiinteistön olennaisesti samoilla ehdoilla kuin sveitsiläinen kansalainen pääasialliseksi asuinpaikakseen.

Tärkein poikkeus kansainvälisille ostajille koskee loma-asuntoja nimetyillä matkailualueilla. Tietyissä Sveitsin kantoneissa — erityisesti Valaisissa, Graubündenissä, Bernissä (Bernin Ylämaa) ja osissa Vaudia — on alueita, joilla ulkomaalaiset ostajat voivat hankkia loma-asuntoja kantonikiintiön puitteissa. Nämä kiintiöt ovat rajalliset, ja arvostetuimmissa sijainneissa kuten Verbierissä, Gstaadissa, Zermattissa ja St. Moritzissa ne ovat usein loppuunmyytyjä. Ajoitus ja paikallinen markkinatuntemus ovat siksi ratkaisevia.

Lex Koller -luvalla hankitut kiinteistöt ovat erityisten rajoitusten alaisia. Ostajan on käytettävä kiinteistöä henkilökohtaisesti eikä hän voi vuokrata sitä kaupallisesti pitkäaikaisesti, vaikka lyhytaikaiset matkailuvuokraukset ovat yleensä sallittuja. Kiinteistöä ei voi myydä toiselle ulkomaalaiselle ostajalle ilman uutta lupaa, ja tietyt rakenteelliset muutokset saattavat vaatia kantonin hyväksynnän. Nämä rajoitukset kirjataan kiinteistörekisteriin ja seuraavat kiinteistöä.

Genevaa, Zürichiä, Lausannea tai muita suuria kaupunkikeskuksia harkitseville ostajille tilanne on rajoittavampi. Nämä kaupungit eivät ole nimettyjä matkailualueita, ja Lex Koller -luvat kaupunkialueiden asuinkiinteistöille ovat erittäin harvinaisia. Käytännössä ulkomaalaiset ostajat ilman sveitsiläistä asuinpaikkaa, jotka haluavat ostaa Genevessä tai Zürichissä, tekevät sen yleensä kaupallisten rakenteiden kautta tai perustavat ensin sveitsiläisen asuinpaikkansa.

Käytännön vaikutukset yksityiselle ostajalle ovat merkittävät. Sveitsiläisen notaarin ja erikoistuneen kiinteistöneuvojan konsultointi alusta alkaen on välttämätöntä. Lupaprosessi vie aikaa — yleensä muutamista viikoista useisiin kuukausiin kantonista riippuen — ja se on integroitava kaikkiin hankinta-aikatauluihin. Oston rakentaminen ilman asianmukaista oikeudellista neuvontaa tällä alalla on riski, jota yksikään vakava ostaja ei saisi ottaa.