La Lex Koller — formalmente la legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) — struttura i mercati immobiliari residenziali svizzeri dalla sua introduzione nel 1983. Il suo obiettivo principale è prevenire un possesso eccessivo di immobili residenziali svizzeri da parte di stranieri, e rimane una delle legislazioni più determinanti per qualsiasi acquirente internazionale che intenda acquisire un immobile in Svizzera.

La legislazione si applica specificamente agli immobili residenziali. Gli immobili commerciali, i terreni industriali e i beni utilizzati esclusivamente a fini professionali ne sono generalmente esclusi, il che spiega perché molti investitori internazionali si avvicinano alla Svizzera attraverso strutture commerciali o miste. Per le acquisizioni residenziali private, invece, le regole sono precise e le conseguenze di un mancato rispetto sono serie.

I cittadini stranieri che non sono cittadini UE o AELS e non detengono un permesso C svizzero (residenza permanente) devono ottenere un'autorizzazione cantonale per acquisire un immobile residenziale in Svizzera. Questa autorizzazione è soggetta a quote annuali assegnate a ciascun cantone dal governo federale. La quota nazionale totale è di circa 1.500 autorizzazioni all'anno — una cifra rimasta sostanzialmente stabile per decenni, che crea una vera scarsità nelle ubicazioni più ambite.

I cittadini UE e AELS titolari di un permesso B (permesso di soggiorno) possono acquisire una residenza principale in Svizzera senza autorizzazione Lex Koller, a condizione che l'immobile costituisca il loro domicilio principale. Questa distinzione è fondamentale: significa che un cittadino UE residente in Svizzera con un permesso B valido può acquisire un immobile in condizioni sostanzialmente identiche a quelle di un cittadino svizzero per la sua residenza principale.

L'esenzione più importante per gli acquirenti internazionali riguarda le residenze di vacanza nelle zone turistiche designate. Alcuni cantoni svizzeri — in particolare il Vallese, i Grigioni, Berna (Oberland bernese) e alcune parti del Vaud — comprendono zone in cui gli acquirenti stranieri possono acquisire residenze di vacanza sotto quota cantonale. Queste quote sono limitate, e nelle ubicazioni più prestigiose come Verbier, Gstaad, Zermatt e St. Moritz sono frequentemente esaurite. La tempistica e la conoscenza del mercato locale sono quindi determinanti.

Gli immobili acquisiti sotto autorizzazione Lex Koller sono soggetti a restrizioni specifiche. L'acquirente deve utilizzare l'immobile personalmente e non può affittarlo commercialmente a lungo termine, sebbene le locazioni turistiche a breve termine siano generalmente consentite. L'immobile non può essere rivenduto a un altro acquirente straniero senza una nuova autorizzazione, e alcune modifiche strutturali possono richiedere l'approvazione cantonale. Queste restrizioni sono iscritte nel registro fondiario e seguono l'immobile.

Per gli acquirenti che considerano Ginevra, Zurigo, Losanna o altri centri urbani principali, la situazione è più restrittiva. Queste città non sono zone turistiche designate, e le autorizzazioni Lex Koller per immobili residenziali in zona urbana sono estremamente rare. In pratica, gli acquirenti stranieri senza residenza svizzera che desiderano acquistare a Ginevra o Zurigo lo fanno generalmente attraverso strutture commerciali, o stabiliscono prima la loro residenza svizzera.

Le implicazioni pratiche per un acquirente privato sono significative. Rivolgersi a un notaio svizzero e a un consulente immobiliare specializzato fin dall'inizio è indispensabile. Il processo di autorizzazione richiede tempo — generalmente da alcune settimane a diversi mesi a seconda del cantone — e deve essere integrato in qualsiasi calendario di acquisizione. Tentare di strutturare un acquisto senza un'adeguata consulenza legale in questo ambito è un rischio che nessun acquirente serio dovrebbe correre.