La Lex Koller — formellement la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) — structure les marchés immobiliers résidentiels suisses depuis son introduction en 1983. Son objectif principal est de prévenir une détention excessive de biens résidentiels suisses par des étrangers, et elle demeure l'une des législations les plus déterminantes pour tout acheteur international envisageant une acquisition immobilière en Suisse.

La législation s'applique spécifiquement aux biens résidentiels. L'immobilier commercial, les terrains industriels et les biens utilisés exclusivement à des fins professionnelles en sont généralement exclus, ce qui explique pourquoi de nombreux investisseurs internationaux abordent la Suisse par le biais de structures commerciales ou mixtes. Pour les acquisitions résidentielles privées, en revanche, les règles sont précises et les conséquences d'un non-respect sont sérieuses.

Les ressortissants étrangers qui ne sont pas citoyens de l'UE ou de l'AELE et ne détiennent pas de permis C suisse (résidence permanente) doivent obtenir une autorisation cantonale pour acquérir un bien résidentiel en Suisse. Cette autorisation est soumise à des quotas annuels alloués à chaque canton par le gouvernement fédéral. Le quota national total est d'environ 1 500 autorisations par an — un chiffre resté globalement stable depuis des décennies, qui crée une véritable rareté dans les emplacements les plus prisés.

Les ressortissants de l'UE et de l'AELE titulaires d'un permis B (permis de séjour) peuvent acquérir une résidence principale en Suisse sans autorisation Lex Koller, à condition que le bien constitue leur domicile principal. Cette distinction est fondamentale : elle signifie qu'un ressortissant de l'UE résidant en Suisse et titulaire d'un permis B valide peut acquérir un bien dans des conditions globalement identiques à celles d'un citoyen suisse pour sa résidence principale.

L'exemption la plus importante pour les acheteurs internationaux concerne les résidences de vacances dans les zones touristiques désignées. Certains cantons suisses — notamment le Valais, les Grisons, Berne (Oberland bernois) et certaines parties de Vaud — comprennent des zones où les acheteurs étrangers peuvent acquérir des résidences de vacances sous quota cantonal. Ces quotas sont limités, et dans les emplacements les plus prestigieux tels que Verbier, Gstaad, Zermatt et Saint-Moritz, ils sont fréquemment épuisés. Le calendrier et la connaissance du marché local sont donc déterminants.

Les biens acquis sous autorisation Lex Koller sont soumis à des restrictions spécifiques. L'acheteur doit utiliser le bien personnellement et ne peut pas le louer commercialement à long terme, bien que les locations de vacances à court terme soient généralement autorisées. Le bien ne peut pas être revendu à un autre acheteur étranger sans nouvelle autorisation, et certaines modifications structurelles peuvent nécessiter l'approbation cantonale. Ces restrictions sont inscrites au registre foncier et suivent le bien.

Pour les acheteurs envisageant Genève, Zurich, Lausanne ou d'autres centres urbains principaux, la situation est plus restrictive. Ces villes ne sont pas des zones touristiques désignées, et les autorisations Lex Koller pour des biens résidentiels en zone urbaine sont extrêmement rares. En pratique, les acheteurs étrangers sans résidence suisse souhaitant acquérir à Genève ou Zurich le font généralement par le biais de structures commerciales, ou établissent d'abord leur résidence suisse.

Les implications pratiques pour un acheteur privé sont significatives. Faire appel à un notaire suisse et à un conseiller immobilier spécialisé dès le début est indispensable. Le processus d'autorisation prend du temps — généralement plusieurs semaines à plusieurs mois selon le canton — et doit être intégré dans tout calendrier d'acquisition. Tenter de structurer un achat sans conseil juridique approprié dans ce domaine est un risque qu'aucun acheteur sérieux ne devrait prendre.